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年底供地潮來臨,房企拿地兩極分化

2019-12-09 09:41:49
來源:國際金融報

  年底供地潮來臨,房企拿地兩極分化

  記者 張志峰

  臨近年末,土地市場再次迎來周期性“供地潮”。自11月以來,超百億級的土拍在杭州、廣州、北京、蘇州、南京等多個城市頻頻出現。

  上海易居房地產研究院統計數據顯示,11月,40個典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米,環比增長18.8%,同比增長12.2%;土地出讓金收入為2266.6億元,環比增長37.4%,同比增長12.9%。

  也就是說,這一個月中,平均每3天就有2.2個百億級土拍出現。這對于部分土地儲備并不充裕,或仍打算采取激進擴張策略的房企而言,無疑是一場饕餮盛宴。

  長江證券一位資深分析師向《國際金融報》記者表示,今年中央重點強調,不以房地產作為短期經濟刺激手段,因此在地價趨穩、穩房價形勢依舊嚴峻的形勢下,各地方政府財政壓力不小。為完成供地計劃,年底新增上市的土地數量和質量必然有所提升,短期內房企可供選擇的地塊增多。

  不過,土地成交面積和收入大增,并不代表土拍市場升溫。

  易居研究院研究員王若辰分析稱,一線城市中,僅深圳土地溢價率相對較高,為16%,這與其調整豪宅稅后,市場預期發生一定轉變有關。北京溢價率僅為3%,上海和廣州均為0%,整體仍處于較嚴厲的調控狀態下。

  近4成房企11月未拿地

  克而瑞數據顯示,今年前11月,碧桂園以3143.7億元的拿地金額高居榜首。拿地金額超1000億元的房企,除碧桂園外,還有萬科、融創、保利、華潤、恒大、龍湖。銷售TOP 100房企前11月共新增貨值8.8萬億元,超過同期銷售金額的20%。

  不過,由于行業集中度進一步提升,TOP 100房企土儲貨值的增加也并非所有房企的態度。

  根據克而瑞統計,銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近6成,前30強房企幾乎包攬了7成土地。與集中度不斷攀升相對應的是,各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑,尤其是下半年,面對融資壓力和強調控,房企銷售增速進一步放緩,謹慎投資已經成為多數房企的共識。

  在這樣的大背景下,百強房企中,超過半數新增土儲的樓面價較2017年有所下降,TOP 10中僅融創、保利、中海3家企業較去年略有上漲,而龍湖、新城等房企平均樓面價降幅接近20%。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響,卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。

  此外,值得注意的是,繼10月近3成百強房企未拿地后,11月未拿地房企數量進一步增至近4成。不過,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。

  “中小房企的生存空間不容樂觀,市場調整下,這些企業將面臨新一輪洗牌,不但規模增長缺乏動力,也很有可能被市場淘汰出局!币幻行头科蟾吖芟颉秶H金融報》記者表示,中小房企如今的困境主要來源于融資,渠道受限、成本又高,它們很難依靠自有資金進行周轉,而大房企就不存在這些問題,雪球越滾越大,所以中小房企、特別是民營企業越來越少地活躍在土拍市場,只能不斷謀求轉型。

  不過,《國際金融報》記者發現,11月未拿地房企中除了中小房企,也不乏金茂、遠洋、首創等五十強房企。這些房企不拿地,除了因為放緩投資節奏,更多的底氣源于自身土儲充足。

  例如金茂,其前11月銷售金額約1100億元,而前10月新增土儲貨值就已高達1056億元,且按照現在的去化速度測算,其總土儲足夠未來3.9年使用。同樣,福晟、首創等房企的總土儲去化周期也都在4年以上。

  國企積極補倉

  需要指出的是,在年底供地潮來臨之際,除了部分因土儲充足或資金受限等原因減少拿地的房企之外,同樣有不少房企仍然活躍在土拍市場,積極補倉。

  一位不愿具名的長江證券分析師向記者分析稱,房企的大格局已經基本穩定,強者恒強、弱者淘汰。但具體到某家企業仍有可操作空間,今年的供地潮就是一個機會!跋胍鎰菡{整布局的房企,在現金充足的情況下當然要抓住這一波窗口期,尤其是合肥、武漢、青島等熱門二線城市都是這些房企爭奪的對象”。

  《國際金融報》記者發現,自11月以來,積極補倉的房企中,大部分為大型國企。

  例如12月5日,廣州100億元出讓3宗住宅用地,被保利以81.62億元的價格獨得其二。其中,廣鋼地塊是當天土拍的重頭戲,其競價超1小時舉牌45次,最終被保利以26.17億元拿下,折合樓面價33840元/平方米,溢價率20.21%。而與保利爭奪最為兇猛的正是中海地產。

  同日,北京豐臺亦有一宗地塊出讓,但由于去化困難、強調控等原因,北京的土拍市場相較其他熱門城市顯得尤為冷清。即便該地塊開出“不限價”的豐厚條件,最終也僅有首開、保利聯合體與金茂兩家參與競價,最終被前者以26億元底價摘得。

  更有甚者,11月22日,深圳土拍市場推出6宗住宅用地,最終6宗地塊均未達到最高限價,其中一幅因無人舉牌而流拍,五宗宅地總成交金額為127.51億元,且競得者均為央企和國企。

  對比來看,就在5個月之前,深圳也曾同日推出5宗住宅用地,當時參與競拍的民企和國企共有75家之多。而5個月后,參與競拍的竟只剩下十余家“國家隊”開發商。

  此外,從11月單月拿地金額也不難看出國企的補倉態度之堅決,如萬科、中海、綠地、華潤四家僅11月的拿地金額就都超過100億元,且拿地銷售比均高于0.4,遠超行業平均水平。

  有分析人士向《國際金融報》記者分析稱,其實民營房企并非全部采取收縮戰略,只不過在資金有限的情況下,民企更傾向于招拍掛以外的方式,例如收并購、城市更新等,即便公開競價,也大都集中在大灣區等少數熱門地區。相比之下,國企最大的優勢就是融資成本低、渠道廣,當然不必“挑食”,而少了部分民企的競爭,對于國企來說也是一個快速擴張的契機。

編輯:張傳明
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